Expensas récord: superan los $341 mil y crece la deuda en los edificios

El incremento de los gastos vinculados con la vivienda continúa presionando sobre los ingresos de las familias argentinas. Durante octubre, las expensas de los edificios residenciales alcanzaron un promedio de $341.477 por unidad funcional, con un aumento mensual del 3,12% y una suba interanual del 38,13%, de acuerdo con un relevamiento de la plataforma Octopus Proptech.

El valor constituye el registro nominal más elevado de la serie analizada y refleja el impacto de los mayores costos de mantenimiento, los servicios públicos y las remuneraciones del personal de los edificios, en un escenario de dificultades económicas que también comienza a trasladarse a la capacidad de pago de los propietarios.

El informe, elaborado sobre una muestra de más de 6.000 consorcios y 180.000 hogares de todo el país, advierte que el aumento de las expensas viene acompañado por un crecimiento de la deuda acumulada, una situación que compromete las finanzas de las administraciones y puede terminar repercutiendo sobre quienes mantienen sus obligaciones al día.

Servicios y mantenimiento, los principales gastos

La composición de las expensas permite identificar los factores que explican los incrementos. Cuatro rubros concentran el 75,1% del presupuesto de los consorcios: salarios y cargas sociales, servicios públicos, mantenimiento de partes comunes y abonos de servicios.

Los sueldos representan el 24,2% del gasto total, con un promedio de $82.637 por unidad funcional, mientras que los servicios públicos explican el 18%, equivalente a $61.466 mensuales.

El mantenimiento de espacios comunes concentra otro 17%, con un promedio de $58.051, y los abonos vinculados con ascensores, bombas de agua, calderas y otros equipamientos representan el 15,9%, alrededor de $54.295.

De esta manera, gran parte de los gastos mensuales corresponde a obligaciones difíciles de reducir sin afectar el funcionamiento, la seguridad o las condiciones de mantenimiento de los edificios.

La suba interanual del 38,13% superó el 33,4% de inflación registrado hasta septiembre, último dato general utilizado en el informe para establecer la comparación.

La morosidad comienza a comprometer las cuentas

Uno de los datos más preocupantes del relevamiento está relacionado con la evolución de las deudas acumuladas.

Entre octubre de 2025 y octubre de 2026, el monto adeudado por expensas creció un 45,3%, por encima del incremento del 37,1% registrado en las liquidaciones emitidas. Además, la proporción de consorcios con deudas superiores al valor de una expensa mensual pasó del 10% en octubre de 2025 al 12,2% en septiembre de 2026, mientras que aquellos con obligaciones impagas superiores a tres períodos aumentaron del 1,6% al 2,2% en un año.

Aunque el índice general de cobrabilidad mostró una leve mejora mensual y alcanzó el 94,88% en octubre, frente al 94,56% de septiembre, los indicadores revelan una expansión de los problemas de pago acumulados.

El abogado Jorge C. Resqui Pizarro, especialista en derecho de propiedad horizontal y presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad, estimó que los niveles de atraso afectan actualmente a entre el 17% y el 20% de los propietarios, con situaciones que pueden alcanzar el 25%.

El problema adquiere particular gravedad porque los consorcios deben continuar afrontando salarios, servicios y reparaciones aun cuando una parte de sus integrantes no cumpla con las obligaciones.

Qué ocurre cuando no se pagan las expensas

El Código Civil y Comercial de la Nación establece que todos los propietarios deben contribuir al sostenimiento de los gastos de administración, conservación y reparación de los espacios comunes.

La obligación comprende tanto las expensas ordinarias como las extraordinarias y no desaparece por dejar de utilizar determinados servicios o por mantener desocupada una propiedad. Cuando los atrasos se acumulan, las administraciones pueden recurrir a acuerdos de pago y, si no se alcanza una solución, avanzar con reclamos judiciales para recuperar los montos adeudados.

Sin embargo, antes de llegar a esas instancias, el crecimiento de la morosidad puede generar un problema colectivo: la necesidad de reunir recursos suficientes para garantizar el funcionamiento cotidiano de los edificios.

Un escenario sin alivio inmediato

Las perspectivas para los próximos meses tampoco anticipan una reducción significativa de los gastos comunes. Los compromisos salariales previstos hasta febrero, junto con el pago del medio aguinaldo y el bono convencional de diciembre, agregarán presión sobre los presupuestos de los consorcios.

Los especialistas recomiendan revisar contratos con proveedores, optimizar el consumo energético, mejorar los mecanismos de cobranza y facilitar acuerdos de pago que permitan regularizar las deudas sin comprometer los recursos necesarios para el funcionamiento de los edificios.

Detrás de los números aparece una dificultad cada vez más extendida: sostener los gastos de la vivienda demanda una proporción creciente de los ingresos familiares, mientras las administraciones enfrentan obligaciones que no pueden postergarse.

El aumento de las expensas y la expansión de la morosidad se convierten así en otra expresión de las tensiones económicas que atraviesan los hogares argentinos, con consecuencias que exceden a quienes acumulan deudas y alcanzan al conjunto de los propietarios.