Escrituras en la provincia de Buenos Aires: se derrumbaron las operaciones inmobiliarias y las hipotecas cayeron 54%

El mercado inmobiliario de la provincia de Buenos Aires volvió a encender señales de alerta. Luego de varios meses de recuperación en la cantidad de escrituras, mayo mostró un fuerte retroceso tanto en las operaciones de compraventa como en la firma de créditos hipotecarios, una de las variables que había impulsado la reactivación del sector.

Según datos del Colegio de Escribanos bonaerense, durante mayo se concretaron 9.068 compraventas en la Provincia, lo que representó una caída interanual del 23% frente a las 11.790 operaciones registradas en el mismo mes de 2025. En la comparación mensual, el descenso fue del 9% respecto de abril.

El dato más sensible apareció en el financiamiento. En mayo se firmaron 910 hipotecas, con una baja del 54% interanual y una merma del 11% frente al mes anterior. El desplome preocupa a escribanos, desarrolladores e inmobiliarias, ya que el crédito se había convertido en uno de los motores principales para devolver movimiento a un mercado que durante años funcionó casi exclusivamente con operaciones al contado.

Un freno después de meses de recuperación

El presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Guillermo Longhi, consideró que las cifras de mayo constituyen un llamado de atención para todos los actores del sector. En ese sentido, advirtió que la caída en la cantidad de hipotecas representa un dato objetivo sobre una variable clave para el funcionamiento del mercado.

Longhi también puso el foco en la confianza, un factor menos visible pero determinante para sostener la actividad. Según planteó, el humor de los inversores y de los compradores resulta central para mantener el ritmo de operaciones que se había empezado a observar desde agosto de 2024.

El enfriamiento, de acuerdo con el análisis del sector, combina condiciones financieras más exigentes, un comportamiento más prudente de la demanda y cierta estacionalidad propia de los primeros meses del año. Aun así, algunos distritos lograron sostener un nivel importante de escrituras, entre ellos Mar del Plata, La Plata, Vicente López, Avellaneda, Tigre, Morón, Bahía Blanca y Tandil.

El crédito hipotecario perdió impulso

La reaparición de los préstamos hipotecarios había permitido que miles de compradores volvieran a mirar el mercado inmobiliario después de años de quedar afuera por falta de financiamiento. Sin embargo, el impulso inicial empezó a moderarse.

Desde el sector inmobiliario señalan que varios bancos ajustaron tasas, condiciones y criterios de calificación, lo que redujo la cantidad de compradores en condiciones de acceder a un crédito. Esa situación derivó en una demanda más racional, con operaciones más analizadas y menos decisiones impulsivas.

En el corredor norte del Gran Buenos Aires todavía se observa movimiento, aunque con compradores mucho más selectivos. Las propiedades escrituradas, listas para habitar y de ticket medio concentran buena parte de las consultas. Entre los productos más buscados aparecen departamentos de dos y tres ambientes, PH y unidades usadas en buen estado.

En cambio, en las propiedades de mayor valor predominan las operaciones con fondos propios o aquellas que dependen de la venta previa de otro inmueble. El crédito, que había generado una expectativa fuerte en el mercado, empezó a mostrar límites frente a la suba de costos financieros y a los mayores requisitos bancarios.

Un mercado de dos velocidades

El comportamiento del mercado bonaerense no es uniforme. En distintas zonas del Gran Buenos Aires conviven realidades muy diferentes, marcadas por la ubicación, el tipo de propiedad, la infraestructura disponible y el poder adquisitivo de los compradores.

En la zona norte, localidades como Vicente López, Olivos, Martínez, San Isidro y Tigre siguen concentrando buena parte de la demanda por su cercanía con la Ciudad de Buenos Aires, sus servicios y su infraestructura. Los sectores próximos al río mantienen los valores más altos, mientras que zonas como Florida, Munro, Villa Adelina, Boulogne y San Fernando ofrecen alternativas más accesibles.

En esos corredores, un departamento usado de dos ambientes puede ubicarse entre los 80.000 y los 125.000 dólares, mientras que las unidades de tres ambientes rondan entre los 130.000 y los 180.000 dólares.

En el oeste del conurbano, la dinámica es distinta. Los valores pueden mostrar diferencias cercanas al 40% respecto del norte, y las propiedades más buscadas se ubican por debajo de los 120.000 dólares. Allí predominan las consultas por departamentos de hasta cuatro ambientes, PH y casas usadas, especialmente en zonas próximas a centros comerciales como San Justo, Ramos Mejía y Morón-Haedo.

También se destacan los corredores vinculados al Acceso Oeste, la avenida de Mayo, avenida Rivadavia, Arieta y Presidente Perón, donde la conectividad y la cercanía a servicios siguen siendo factores decisivos para cerrar operaciones.

El usado sostiene la actividad

Dentro de este escenario, las propiedades usadas concentran buena parte del movimiento. También mantienen cierta tracción las casas a estrenar, aunque con mayores dificultades por el encarecimiento de los costos de construcción.

En zonas como Canning, uno de los polos más dinámicos del sur bonaerense, construir una vivienda demanda actualmente entre 1.300 y 1.400 dólares por metro cuadrado, casi el doble que en 2022. Ese salto en los costos condiciona tanto a desarrolladores como a compradores, y limita la posibilidad de que nuevos proyectos avancen con la misma velocidad que en años anteriores.

El crédito para viviendas terminadas aparece todavía con fuerza limitada, mientras que el financiamiento para desarrollos desde el pozo o proyectos nuevos sigue prácticamente sin despegar. Esa falta de herramientas financieras para la construcción también explica por qué el mercado usado gana protagonismo frente a las unidades nuevas.

Por qué no se esperan subas fuertes de precios

A pesar del aumento de los costos de construcción y de la recuperación que el mercado mostró durante parte del último año, los especialistas no esperan subas importantes en los precios de las propiedades en el corto plazo.

La razón principal está en el comportamiento de la demanda. Los compradores se muestran más cautelosos, comparan valores, negocian más y evitan convalidar precios que consideran por encima del mercado. A esto se suma una oferta elevada de propiedades, que obliga a los vendedores a mantener expectativas realistas si quieren concretar una operación.

La euforia inicial que generó el regreso del crédito hipotecario parece haber quedado atrás. En su lugar aparece un mercado más equilibrado, con negociaciones más largas, decisiones más cuidadosas y una demanda que prioriza ubicación, estado de la propiedad, documentación en regla y precio competitivo.

El segundo semestre dependerá en buena medida de la evolución de las tasas, las condiciones que definan los bancos y la capacidad del mercado para recuperar confianza.