El suelo se encarece y la brecha se agranda: fuerte desigualdad entre CABA y la provincia

La desigualdad en el valor del suelo entre la Ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires no solo persiste, sino que se profundizó en las últimas dos décadas. Un informe de la Fundación Tejido Urbano muestra que la brecha entre CABA y el conurbano se duplicó, en un escenario donde el crecimiento de precios fue altamente dispar y empujó la expansión urbana hacia zonas periféricas.

Entre 2006 y 2026, el valor promedio del suelo en la Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) aumentó un 47%. Sin embargo, ese promedio esconde diferencias marcadas: mientras en la Ciudad el incremento fue del 117%, en los partidos del Gran Buenos Aires apenas alcanzó el 12%. En contraste, los municipios por fuera del conurbano —muchos de ellos del interior bonaerense— registraron subas del 67%.

Este comportamiento consolidó una brecha estructural. Hace 20 años, el suelo en CABA era cinco veces más caro que en el conurbano; hoy esa relación es de nueve a uno. Frente al resto de la región metropolitana, donde predominan distritos bonaerenses, la diferencia escaló de 23 a 30 veces.

Conurbano: crecimiento bajo, pero con fuertes contrastes internos

Aunque el promedio del conurbano muestra una suba moderada, el informe advierte que hacia adentro del GBA hay comportamientos muy distintos. Los partidos del eje norte siguen concentrando los valores más altos, con Vicente López y San Isidro a la cabeza, seguidos por San Fernando y Tigre, que en los últimos años mostraron incrementos significativos.

En un segundo escalón aparecen distritos como Tres de Febrero, San Martín, Morón, Lanús, Avellaneda, Quilmes y Lomas de Zamora, con valores intermedios pero consolidados. En estos casos, el precio del metro cuadrado supera ampliamente el promedio de las zonas más alejadas.

Por otro lado, los partidos de la segunda corona del conurbano evidencian un crecimiento más acelerado en términos relativos. Municipios como José C. Paz, Merlo, Moreno, Malvinas Argentinas, Ituzaingó y San Miguel registraron aumentos superiores al 200%, partiendo de valores históricamente bajos.

En números concretos, esta transformación se refleja en los valores: los partidos de la primera corona pasaron de un promedio de 309 dólares por metro cuadrado en 2006 a unos 550 dólares en 2026. En la segunda corona, el salto fue de 84 a 220 dólares por metro cuadrado, mostrando un proceso de valorización más reciente pero sostenido.

Interior bonaerense: más oferta y nuevos polos de crecimiento

Fuera del conurbano, el informe identifica un fenómeno clave: el avance de la oferta hacia distritos más alejados de la Ciudad, muchos de ellos del interior de la provincia de Buenos Aires. Allí, el valor promedio pasó de unos 35 dólares por metro cuadrado en 2006 a niveles cercanos a los 80-87 dólares en 2026, dependiendo del universo analizado.

Este crecimiento estuvo acompañado por un aumento significativo en la cantidad y superficie de terrenos en venta. Partidos como La Plata, General Rodríguez, San Vicente, Luján y Moreno ganaron peso en la distribución territorial del suelo, desplazando el histórico predominio del norte del conurbano.

El cambio es contundente: si en 2006 más de la mitad del suelo en oferta se concentraba en Pilar, Tigre y Escobar, en 2026 el mapa se diversifica y se extiende hacia el sur y el oeste bonaerense, con mayor presencia de zonas periféricas.

Además, la superficie total de suelo en venta creció casi un 95%, con el mayor incremento en los partidos del GBA, que pasaron a explicar la mitad del total ofertado en la región.

Barrios cerrados: expansión territorial y caída del valor promedio

El desarrollo de barrios cerrados también refleja esta reconfiguración territorial. Mientras que en 2006 la oferta estaba fuertemente concentrada en el norte del conurbano —especialmente en Pilar, Escobar y Tigre—, en 2026 se expandió hacia el sur, oeste y suroeste de la provincia.

Distritos como Berazategui, Ezeiza, Luján y La Plata concentran hoy una parte importante de la oferta, junto a nuevos actores como Presidente Perón, Marcos Paz y General Las Heras.

En este segmento, el valor promedio bajó un 10%, pasando de 85 a 76 dólares por metro cuadrado. Sin embargo, la dinámica también fue heterogénea: mientras en el norte se registraron subas importantes —como en Tigre o San Isidro—, en el sur bonaerense hubo caídas fuertes, como en La Plata (-36%) y Florencio Varela (-48%).

Un mapa desigual que condiciona el acceso a la vivienda

El informe deja una conclusión incómoda, pero bastante evidente: el mercado del suelo en la provincia de Buenos Aires no solo acompaña la desigualdad estructural del área metropolitana, sino que la amplifica.

Mientras la Ciudad consolida su posición como núcleo de mayor valor, el conurbano crece de manera fragmentada y el interior bonaerense se expande como alternativa, pero con menor infraestructura y servicios en muchos casos.

En ese contexto, el suelo sigue funcionando como reserva de valor y activo de inversión, lo que empuja los precios y complica el acceso a la vivienda. Porque claro, nada dice “derecho al hábitat” como un mercado donde el metro cuadrado se comporta mejor que cualquier plazo fijo.