Freno en los créditos hipotecarios: ¿Qué se viene para el mercado inmobiliario?

La cantidad de créditos hipotecarios otorgados en marzo cayó un 10% interanual, con 2.600 préstamos por u$s193 millones. El primer trimestre cerró con una baja del 11%. El crédito hipotecario muestra señales de enfriamiento tras el rebote de fin de 2024 y mitad de 2025. Los números de marzo informados por el Banco Central reflejan ese cambio de ritmo.

El problema no está en la demanda, que es alta, sino en la oferta de crédito. Falta financiamiento de largo plazo, según Federico González Rouco, economista especialista en mercado inmobiliario y de Empiria Consultores. El sistema financiero argentino no tiene mercado de capitales de largo plazo. Sin eso, el crédito hipotecario siempre va a ser limitado, sostuvo González Rouco.

El reciente aumento en el costo del dinero paralizó las solicitudes. Con la suba de tasas, la mayoría de los bancos se quedaron directamente sin solicitantes. El Banco Nación mantiene un rol dominante en el mercado hipotecario. De los cerca de 60.000 créditos otorgados en los últimos dos años, alrededor de 27.000 salieron de esa entidad.

Las tasas también influyen en el acceso al crédito. Mientras el Nación se movió en torno al 6%, en el sistema privado se ubican en niveles más altos. El acceso al crédito sigue siendo acotado. Con los niveles actuales de ingresos, solo una porción reducida de la población puede cumplir con los requisitos.

La distribución del crédito también muestra desequilibrios. La mayor parte de los préstamos se concentra en la Ciudad de Buenos Aires, Córdoba y algunas zonas de la provincia de Buenos Aires. El debate sobre los créditos también sumó ruido en las últimas semanas. Por los casos de funcionarios y legisladores de la Libertad Avanza que accedieron a financiamiento del Banco Nación.

González Rouco marcó diferencias entre el análisis político y el técnico. No hay información suficiente para evaluar cada caso. Desde lo técnico, hay situaciones donde los ingresos pueden justificar esos montos, sobre todo si se consideran ingresos familiares. Un crédito de $400 millones, por ejemplo, implica una cuota cercana a $2 millones, lo que exige ingresos del orden de $8 millones mensuales.

En ese marco, el análisis debe realizarse caso por caso. Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam), explicó que el descenso en el otorgamiento de créditos hipotecarios UVA responde, principalmente, a un endurecimiento significativo en las condiciones de acceso.

Esta nueva oleada de créditos comenzó en el segundo semestre de 2024, con una tasa promedio de 5,6% y plazos de otorgamiento cercanos a los 45 días. En ese contexto, detalló que las escrituras firmadas en marzo de 2025 corresponden a créditos aprobados entre diciembre de 2024 y enero de 2025, cuando la tasa aún se ubicaba por debajo del 7% y no había mayores restricciones en materia de scoring.

El escenario cambió de forma drástica en 2026. La tasa promedio trepó al 11,7% y el Banco Nación elevó el scoring requerido por encima de los 906 puntos. Para Salinas, esta suba de tasas combinada con mayores exigencias crediticias marca una diferencia claramente restrictiva en las barreras de entrada entre un momento y otro.

En las últimas semanas, el mercado hipotecario empezó a mostrar un cambio de tendencia. Tras un período de subas que había enfriado la demanda, varios bancos ajustaron sus tasas y condiciones en busca de reactivar las operaciones. Las bajas se registraron en entidades como Ciudad, BBVA y Santander, mientras que otros jugadores, como ICBC, salieron con ofertas más competitivas para captar demanda en un contexto todavía selectivo.