Alquilar en el Conurbano ya cuesta más de $500.000: subas que duplican la inflación y tensionan los bolsillos

La búsqueda de vivienda en el Conurbano bonaerense se ha transformado en un desafío económico para miles de familias. Según un reciente informe de Zonaprop, el precio promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes en la región oeste-sur del Gran Buenos Aires (GBA) alcanzó en julio los $506.199 mensuales, con una suba interanual del 68,9% y un incremento acumulado del 23,8% en lo que va del 2025. Los aumentos superan ampliamente a la inflación del período y evidencian la tensión que atraviesa el mercado de alquileres.

La presión sobre el presupuesto familiar no cede, y obliga a los inquilinos a revisar sus expectativas o alejarse cada vez más del centro metropolitano. Lo mismo ocurre en la zona norte del GBA, donde un dos ambientes promedia los $633.887 mensuales, con una suba del 21,1% en el primer semestre, mientras que los tres ambientes ya rozan los $891.043.

Las zonas más caras y más accesibles
En el GBA oeste-sur, los barrios más caros para alquilar son:

Santos Lugares: $650.167

Sáenz Peña: $606.316

Villa Bosch: $590.946

En contrapartida, las opciones más económicas para quienes buscan alivio son:

González Catán: $328.622

Luis Guillón: $387.502

Gregorio de Laferrere: $401.422

En la zona norte del Conurbano, el barrio más costoso es Villa Martelli, con un alquiler promedio de $800.251 por un dos ambientes. Le siguen Olivos ($777.638) y Florida Oeste ($749.370). Las alternativas más accesibles aparecen en Boulogne Sur Mer ($473.238), Villa Lynch ($474.342) y José León Suárez ($498.934).

Venta de propiedades: el mercado empieza a moverse en dólares
A diferencia de los alquileres, el mercado de compra-venta avanza de manera más moderada. En el GBA oeste, el valor del metro cuadrado alcanzó los 1.633 dólares, con una suba del 0,5% en junio y 1,7% acumulado en 2025. Un dos ambientes cuesta unos 81.853 dólares, mientras que uno de tres ambientes asciende a 118.071 dólares.

En cuanto a precios por barrio, Tristán Suárez lidera el ranking en el oeste con un valor de 2.869 dólares/m², seguido por Villa Udaondo y Don Bosco. Por el contrario, San José, Don Orione y Parque San Martín ofrecen los valores más bajos, desde los 569 dólares/m².

En el GBA norte, el valor promedio del m² llegó a 2.324 dólares, con una suba acumulada del 4,1% en 2025. Comprar un dos ambientes cuesta alrededor de 113.319 dólares, mientras que los tres ambientes rondan los 175.001 dólares. Los barrios más caros para adquirir vivienda en el norte son La Lucila ($3.622/m²), Vicente López y Olivos. En el otro extremo, Barrio Infico, José C. Paz Centro y Billinghurst ofrecen valores por debajo de los 1.100 dólares/m².

Inversores: señales de rentabilidad creciente
A pesar del contexto inflacionario y la tensión en los alquileres, los inversores inmobiliarios encuentran oportunidades atractivas en el Conurbano. En el GBA oeste-sur, la rentabilidad bruta promedio es del 6,73% anual, con barrios como Llavallol (10,3%), El Jagüel (10%) y Paso del Rey (9,5%) liderando en retorno.

En la zona norte, la rentabilidad se ubica en un 5,50% anual, destacándose San Miguel y Belén de Escobar con retornos del 8,4%. En contraste, zonas de alta cotización como La Lucila y Vicente López presentan rendimientos por debajo del 4,5%.

Un mercado que se recalienta: subas en todo el AMBA
Un informe conjunto de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA) confirma la tendencia alcista del mercado. En julio de 2025, los precios de venta en dólares por metro cuadrado subieron en todas las regiones del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA): CABA lideró con un alza del 1,7%, seguida por GBA Norte (1,2%), GBA Sur (0,8%) y GBA Oeste (0,7%).

En el segmento de casas, los valores también mostraron subas más leves pero constantes. Por su parte, los alquileres —expresados en pesos— continuaron en ascenso: GBA Oeste registró la mayor suba mensual en julio con un 4,7%, seguido por GBA Norte (3,7%), CABA (3,2%) y GBA Sur (1,7%).